Im folgenden finden Sie einen Aufsatz von Prof. Dr. Günther Schanz. Der Autor dieser Seite weisst ausdrücklich darauf hin, dass dieser Aufsatz NICHT einen Fall der Prisma Privatfinanz AG beschreibt. Er ist jedoch mehr als lesenwert zumal hinreichend Parallelen zu den Praktiken der Prisma und deren Treuhänder Gocksch, Michels- und Partner existieren. Auch die Prisma-Objekte wurden in großer Zahl von der Hypo-Vereinsbank finanziert (Allerdings haben sich auch andere Banken, wie beispielsweise die L-Bank hieran beteiligt). Sehr zutreffend ist auch die Rolle der sog. "Mitternachtsnotare" und der "Treu"händer beschrieben.
Prof. Dr. Günther Schanz
Institut für Unternehmensführung / Universität Göttingen
Platz der Göttinger Sieben 3
37073 Göttingen
Prof. Dr. Günther Schanz, geb.
1943, ist Direktor des Instituts für Unternehmensführung der Universität Göttingen.
Hauptarbeitsgebiete sind Unternehmensführung, Organisation, Personalwirtschaft,
Grundlagenprobleme der Betriebswirtschaftslehre sowie betriebswirtschaftliche
Ostasienforschung
Dass
sich rund um Immobilien ein weites Feld für kriminelle, auf jeden Fall
moralisch fragwürdige Handlungen auftut, ist wohlbekannt. Im Folgenden ist von
einem noch wenig bekannten, gleichwohl aber besonders spektakulären Fall des
Immobilienbetrugs zu berichten, der geradezu zwangsläufig die Frage nach der Wirtschaftsethik
im Allgemeinen und der Bankenethik im Besonderen aufwirft. Die
Betroffenheit der Geschädigten reicht regelmäßig weit über einen
Totalverlust der Investitionssumme hinaus.
Die Zahl
der Betrugsopfer dürfte sich auf etwa 300.000 belaufen - zumeist Bezieher
kleiner und mittlerer Einkommen. Für nicht wenige von ihnen hat sich der gutgläubige
Erwerb einer relativ kleinen Eigentumswohnung oder eines Appartements als eine
die wirtschaftliche Existenz massiv bedrohende, teilweise sogar ruinöse
Angelegenheit erwiesen; hinzu kommt das psychische Leid, das sämtliche
Investoren über Jahre hinweg erfahren haben und dessen Ende für die meisten
noch längst nicht abzusehen ist. Zahlreiche Opfer stammen aus den neuen Bundesländern.
Für die in das System involvierten Banken handelte es sich um ein Massengeschäft,
dessen (angenommene) Lukrativität die branchenübliche Vorsicht bei der Vergabe
von Krediten offensichtlich völlig verdrängte.
Über
einzelne Aspekte des nahezu identischen Grundvorgangs, durch den aus Investoren
massiv betroffene Opfer geworden sind, ist von den Printmedien und vom Fernsehen
in der jüngeren Vergangenheit schon verschiedentlich berichtet worden. Die
beteiligten Banken gaben dabei in aller Regel eine ausgesprochen schlechte Figur
ab. Zu einer wichtigen Informationsquelle hat sich darüber hinaus das Internet
entwickelt. Aber nicht nur dies: Dieses Medium ermöglicht eine wirksame
Organisation der Geschädigten sowie den schnellen Austausch von Erfahrungen.
Zahlreiche regionale und überregionale Arbeitskreise mit dem Ziel der Zusammenführung
und der Aufklärung von Geschädigten sind so entstanden. Es werden mehr und
mehr Belege gesammelt, die "den flächendeckenden Immobilienbetrug von
Konstanz bis Flensburg, von Aachen bis Zittau" (Internetzitat) an das Licht
der Öffentlichkeit bringen. Das Internet fungiert dabei auch als Instrument
der Bloßstellung, als moderner Pranger gewissermaßen. Wer mag, kann sich
von der Präsenz der Geschädigten mühelos selbst einen Eindruck verschaffen.
Die im Titel aufgeführten Web-Sites stellen dabei nur eine kleine Auswahl dar: Hilfeschreie
aus dem Internet allesamt.
Faktisch
ist davon auszugehen, dass die von einzelnen Banken als Massengeschäft
betriebenen ruinösen Finanzierungspraktiken ein Politikum ersten Ranges
darstellen. Wenn sie als solches bislang noch nicht (vollumfänglich)
wahrgenommen werden, so mag dies auch daran liegen, dass weder Grundvorgang noch
Folgen gesamthaft darzustellen versucht worden sind. Die sich mehrenden
Fachartikel befassen sich praktisch ausschließlich mit komplexen
rechtstechnischen Einzelheiten, die das wirkliche Ausmaß der Betroffenheit auch
nicht annähernd erahnen lassen. Dieses kann erst dann sichtbar werden, wenn
neben dem Erwerbsmodell auch die regelmäßige Entwicklung der
Investitionsobjekte zu Schrottimmobilien und die damit verbundenen Folgen
für die gutgläubigen Erwerber nachgezeichnet werden.
Der
Versuch einer in diesem Sinn gesamthaften Darstellung wird im Folgenden
unternommen. Nicht die juristischen Details, sondern Fragen wirtschafts- und
speziell bankenethischer Art stehen im Vordergrund. Wie der Leser bald
feststellen wird, spielt dabei das Kreditvergabegebaren der HypoVereinsbank eine
besondere Rolle; jener Bank, von der ohne Übertreibung und bewusst doppeldeutig
formuliert gesagt werden kann, dass sie in die zu beschreibende
Finanzierungspraxis abgrundtief verstrickt ist.
In die
Darstellung fließt insofern Insiderwissen ein, als der Autor selbst
Opfer ist. Der Entschluss, dies hier (und auch bei anderen Gelegenheiten) zu
offenbaren, fiel nicht leicht. Ob dies zwangsläufig zu Lasten der Objektivität
geht, mag der Leser selbst entscheiden. Fest steht, dass im hier auszubreitenden
Zusammenhang persönliche Betroffenheit Dinge einzubringen erlaubt, an die der
"Distanzforscher" - so sehr er sich auch bemüht - nie wirklich
heranzukommen vermag. Und außerdem: Offen an den Tag gelegte Entrüstung kann
im vorliegenden Fall nicht schaden.
In dem
Erwerbsmodell, das als Plattform für massenhafte Immobilienfinanzierung und die
damit zwangsläufig verknüpfte Schadensverursachung dient(e), sind Banken nur
ein Baustein - allerdings der wichtigste. Wenn das raffinierte Zusammenspiel der
verschiedenen Beteiligten heute in seinen Grundzügen recht gut bekannt ist, so
ist dies maßgeblich dem engagierten Bemühen und der Öffentlichkeitsarbeit
einiger weniger Rechtsanwälte zu verdanken (vgl. insbesondere Fuellmich/Rieger
1999).
Der
potenzielle Erwerber hatte im Grunde genommen überhaupt keine Chance, zum Zeitpunkt
des Vertragsabschlusses das mit ihm betriebene Spiel zu durchschauen; dies
auch dann nicht, wenn ihm ein hohes Maß an Geschäftserfahrenheit zu
bescheinigen ist. Seine wichtigste Informationsgrundlage bildete in der Regel
ein keineswegs unseriös anmutender Verkaufsprospekt, und es liegt schon
aus Gründen der Authentizität nahe, dies eingangs am Beispiel eines konkreten
Objektes zu beschreiben. Erst im Anschluss daran wird dann die Allianz der
Schadensverursacher einer näheren Betrachtung unterzogen.
Die nun
vorzutragende Geschichte beginnt Anfang der 90-er Jahre. Sie betrifft das Objekt
Am Forum, Homburg/Saar und steht stellvertretend für viele andere Wohnanlagen.
Allesamt nach dem gleichen Grundmuster konzeptioniert, ereilte sie später in
Gestalt des unaufhaltsamen Abstiegs zu einer Schrottimmobilie ein weitestgehend
identisches Schicksal: Stets ging es um den Verkauf einer kleinen
Eigentumswohnung bzw. Appartements als systematischer Teil eines größeren
Objektes. Im Fall Homburg/Saar waren es 317 Einheiten (plus 107 Kfz-Stellplätze
und 32 Garagen) mit Wohnflächen zwischen 22 und 36 qm. Die Errichtung -
verteilt auf insgesamt zehn verschiedene vier- bis fünfgeschossige Baukörper -
begann 1991 und wurde zügig abgeschlossen. Der Kaufpreis lag zwischen etwa DM
88.000 und DM 163.000; im zweiten Fall unter Einschluss einer Garage.
Im
Verkaufsprospekt wurde Homburg (durchaus unverdächtig) als eine aufstrebende,
dynamische deutsche Kreisstadt, zugleich Sitz der Medizinischen Fakultät der
Universität des Saarlandes vorgestellt, deren ausgezeichnete Infrastruktur -
rund 1.800 Gewerbebetriebe mit 32.000 Arbeitsplätzen, darunter bekannte
Unternehmen - für eine anhaltende Expansion im Wirtschaftsleben sorgen würde.
Speziell Homburgs Bedeutung als Universitätsstadt habe in der jüngeren
Vergangenheit dermaßen zugenommen, dass die vorhandenen Wohneinheiten die
Nachfrage "längst nicht mehr decken können". Auch der Hinweis auf
den hohen Freizeitwert Homburgs und seiner Umgebung erschien keineswegs aus der
Luft gegriffen. Kurz: Der potenzielle Investor durfte davon ausgehen, ein ebenso
attraktives wie zukunftssicheres Objekt zu erwerben. Dahingehend wurde er zusätzlich
mit dem Hinweis bestärkt, in Gestalt von Grundbesitz schütze man
"erfahrungsgemäß sein Vermögen nicht nur gegen eine anhaltende
Inflation, sondern es kann darüber hinaus einen beachtlichen Wertzuwachs
erfahren". Nicht ohne Grund würden daher erfahrene und auf Sicherheit
bedachte Anleger vorwiegend in den Bereich der Immobilien investieren - ein
fataler Irrtum, wie sich wenige Jahre später herausstellen sollte.
Im Prospekt wurde
ferner ein für vermutlich nicht wenige Anleger kaufentscheidender Aspekt
angesprochen: dass "durch verschiedene Vertragspartner ein Service- und
Leistungspaket zur Entlastung des Anlegers angeboten" wird. Im Sinne eines
BFH-Urteils stelle dieses Bündel von Einzelverträgen ein einheitliches
Vertragswerk dar - eine Formulierung, die gewiss nicht dazu angetan war,
Misstrauen aufkommen zu lassen.
Auf die einzelnen
Bestandteile des Vertragswerks muss an dieser Stelle nicht näher eingegangen
werden, zumal sie in späteren Ausführungen noch eine Rolle spielen.
Hinzuweisen ist lediglich auf die Notwendigkeit des Abschlusses einer Kapitallebensversicherung
sowie auf eine Mietgarantie. Was Erstere anbelangt, so wurde im Prospekt
ausgeführt, es sei vorgesehen, "den abzuschließenden Darlehensvertrag für
das Kaufobjekt durch eine Versicherung dergestalt zu unterlegen, dass die üblicherweise
anfallende Tilgung des Darlehens für dessen gesamte Laufzeit (29 Jahre; G.S.)
ausgesetzt wird und nach Ablauf der Versicherung aus dem Versicherungsguthaben
die Ablösung erfolgt". Letztere, die vertraglich zugesicherte und später
wohl nur in wenigen Ausnahmefällen tatsächlich 'werthaltig' gewordene
Mietgarantie (für eine Dauer von fünf Jahren) dürfte ebenfalls ein für viele
Erwerber mitentscheidendes Kaufargument gewesen sein.
Wie wohl in allen
Fällen, denen das zu skizzierende Erwerbsmodell zu Grunde liegt, enthält auch
der Verkaufsprospekt für die Wohnanlage Homburg/Saar Hinweise auf steuerrechtliche
Aspekte. Ob diese bei den Investoren im Vordergrund standen oder nicht -
mitentscheidend waren sie allemal. Und da war es beruhigend zu lesen, das
Konzept nutze "konsequent die sich aus den bestehenden Steuergesetzen, der
Finanzrechtsprechung und der langjährigen Verwaltungspraxis ergebenden
steuerlichen Auswirkungen." Dass in diesem Zusammenhang auch (seinerzeit)
neueste höchstrichterliche Entscheidungen angeführt wurden, verlieh der
Darstellung zusätzlich einen seriösen Anstrich.
Der Finanzierung
des Kaufpreises - spätestens hier geraten einzelne Banken ins Blickfeld -
kommt im Rahmen des Erwerbsmodells selbstverständlich eine Schlüsselrolle zu.
Weil dabei stets ein weitestgehend einheitliches Muster zur Anwendung kam, wird
darauf im folgenden Abschnitt eingegangen.
Für den gutgläubigen
Erwerber nur teilweise erkennbar, hatte er es mit einem Notar, einem Treuhänder
und "Konzeptionär", einer Vertriebsgesellschaft, einem Bauträger,
einer Bank und später dann auch mit einer Hausverwaltung zu tun. In aller Regel
handelte es sich dabei um ein eingespieltes Team; eine aus Opfersicht
verhängnisvolle Allianz von Schädigern. Auch wenn dabei nicht allen
Beteiligten unterstellt werden muss, sie hätten den (langfristigen)
wirtschaftlichen Ruin der Erwerber des eigenen (meist kurzfristigen) Vorteils
wegen (zu dieser Ethikposition vgl. Weise 2000: 11) bewusst einkalkuliert, steht
außer Frage, dass eben dies billigend in Kauf genommen wurde. Für diese
Vermutung spricht unter anderem, dass es ganz offensichtlich keine einzige
Wohnanlage gibt, die sich - entstanden auf der Grundlage des zu skizzierenden
Erwerbsmodells - als funktionsfähig erwiesen hat. Gäbe es solche, so wären
diese von den in das Betrugsmodell systematisch eingebundenen Banken in den
verschiedenen gerichtlichen Auseinandersetzungen, in die sie sich zunehmend
verwickelt sehen, längst benannt worden. Das ist jedoch nicht der Fall.
Insofern kann ohne weitere Bedenken unterstellt werden, dass das Scheitern des
Erwerbsmodells einem systematischen Muster folgt.
Strukturvertriebe
Aus der Sicht des
gutgläubigen Käufers der Immobilie wurde der Erwerb in aller Regel von einem Vertriebsmitarbeiter
in Gang gesetzt. Dass dieser in Wirklichkeit lediglich ein Baustein(chen) eines
straff organisierten Systems - Baustein eines Strukturvertriebs, wie man
heute meist sagt - war, konnte er keinesfalls erkennen. In nicht wenigen Fällen
dürfte es sich um einen dem potenziellen Erwerber schon länger bekannten
(hauptamtlichen) Versicherungsvertreter oder Finanzdienstleister gehandelt
haben.
Über das
skrupellose Vorgehen von Strukturvertrieben ("Strukkies") konnte
mittlerweile viel in Erfahrung gebracht werden. Angesichts dessen, dass hier
vorrangig nach Bankenethik gefragt wird, kann darauf verzichtet werden, über
Details aus der reichhaltigen Trickkiste zu berichten, deren man sich bei Bedarf
und zum Zweck der Erlangung einer Verkaufsprovision bediente. Stets waren es die
gleichen Kernargumente, mit denen man das Vertrauen eines potenziellen
Erwerbers zu gewinnen suchte - und häufig genug auch gewann. Dies deutet auf systematische
Schulung hin, und es ist heute auch längst bekannt, dass finanzierende
Banken daran aktiv beteiligt waren (vgl. Abschnitt 4.1). Sie bestanden darin,
dass
-
es sich um eine bankgeprüfte Immobilie handelt,
-
um die sich der Erwerber, weil zunächst von einem Treuhänder, später
dann von einer Hausverwaltung professionell gemanagt (vgl. unten), nicht
selbst kümmern muss,
-
eine Mietgarantie festen Bestandteil des Konzepts darstellt,
-
die Investition - hier nicht weiter ausgeleuchtet - auch steuerlicher
Gründe wegen außerordentlich attraktiv ist und man sich davon ggf.
-
zu einem späteren Zeitpunkt problemlos durch Verkauf wieder
trennen kann (... was vielfach auch gleich mit einem entsprechenden verbalen
Hilfsangebot verbunden wurde).
Um diese
Kernargumente herum rankten sich auf das Opfer mehr oder weniger geschickt
zugeschnittene weitere Versprechungen. Auf einen Nenner gebracht: Selbst
solchen Erwerbern, die an der einen oder anderen Stelle gedankliche Abstriche
vom Versprochenen machten, musste das unterbreitete Angebot zwangsläufig
vertrauenswürdig und die Immobilie als solide Investition erscheinen.
Treuhänder und "Konzeptionäre"
Ganz anders als es
ihr Name erwarten lässt, nehmen Treuhänder im vorzustellenden
Erwerbsmodell eine moralisch und wohl auch strafrechtlich besonders fragwürdige
Position ein; sie spielen darin eine das "Wesen der Treuhandschaft geradezu
verhöhnende Rolle" (Fuellmich/Rieger 1999: 428). Ihre Schlüsselstellung
zeigt sich andeutungsweise bereits darin, dass das Erwerbsmodell mittlerweile
meist einfach Treuhandmodell genannt wird.
Bei den Treuhändern
handelt(e) es sich regelmäßig um Wirtschaftsprüfungs- oder
Steuerberatungsgesellschaften, gelegentlich auch um Rechtsanwaltskanzleien - in
den meisten Fällen agierten sie auch als Modellinitiatoren bzw. als
"Konzeptionäre". Mit ihnen - und nur mit ihnen - wurde ein Treuhand-
bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen, der sie unwiderruflich
dazu bevollmächtigte, sämtliche im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb
stehenden Verträge für den Erwerber abzuschließen. Anlass für besondere
Vorsicht konnte und brauchte dies zum Erwerbszeitpunkt allerdings nicht sein,
denn schließlich war ein professionelles und "pflegeleichtes"
Investment versprochen worden. Wesentlicher Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrags
war die Vermittlung der für die Finanzierung erforderlichen Kredite und deren
Abwicklung.
Nicht in allen Fällen
fungierten Treuhänder auch als "Konzeptionäre" der
Immobilienobjekte. Im Fall der Anlage Am Forum, Homburg/Saar beispielsweise
oblag dem als Steuerberatungsgesellschaft firmierenden Treuhänder lediglich die
Abwicklung der sich aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag ergebenden Vorgänge, während
als Modellinitiator ein (sich im Verkaufsprospekt selbst so bezeichnender)
"Konzeptionär" auftrat. Dass dieser (personell) praktisch identisch
mit dem (später ins Spiel kommenden) Verwalter und Mietgaranten war, ließ sich
nicht erkennen.
Obwohl sich für
die Investoren wegen zweifellos schuldhaften Verhaltens der Treuhänder
eigentlich hinreichend viele Ansatzpunkte für eine juristische Verfolgung ihrer
Interessen ergeben, ist dieser Weg praktisch aussichtslos. Ihn einzuschlagen
liefe vielmehr darauf hinaus, wovor der Volksmund seit eh und je warnt: Gutes
Geld würde schlechtem hinterher geworfen (vgl. unten).
Notare
Geschäftsbesorgungsverträge
- im hier zu beschreibenden Fall zwischen Treuhändern und Erwerbern einer
kleinen Wohneinheit als Bestandteil einer größeren Anlage - bedürfen der
notariellen Beurkundung. Die Form, wie diesem Erfordernis teilweise Rechnung
getragen wurde, hat das juristische Schrifttum um einen vom Verein für
Existenzsicherung geprägten Begriff bereichert: So genannte Mitternachtsnotare
waren am Werk. Bezeichnet wurden sie so, weil sie sich zur ständigen Verfügung
des Vertriebs bereit hielten; ggf. also auch in den späten Abendstunden oder an
Wochenenden und sogar an Feiertagen, denn der Kauf sollte möglichst schnell
unter Dach und Fach gebracht werden.
Allerdings dürfte
diese Art der Abwicklung eher die Ausnahme als die Regel gewesen sein, denn
zumindest für geschäftserfahrene Erwerber wäre sie wohl eher dazu angetan
gewesen, Misstrauen aufkommen zu lassen. In der überwiegenden Zahl der Fälle
verlief die notarielle Beurkundung völlig unspektakulär. Ihr Erfordernis war
im Prinzip sogar dazu angetan, den Erwerber in dem Glauben zu bestärken, dass
alles "mit rechten Dingen" zugeht. Dass durch eine einzige zu
leistende Unterschrift - denn alles Andere erledigte dann der Treuhänder - ein
häufig existenzgefährdender, auf jeden Fall seelisch aufreibender Prozess in
Gang gesetzt wurde, begann sich in aller Regel erst nach etwa drei bis vier
Jahren abzuzeichnen...
Vermittelt wurde
der Notariatstermin übrigens regelmäßig durch den Vertrieb; sogar der
Transport dorthin ist nicht selten durch diesen organisiert worden. Die
Unterzeichnung erfolgte stets in Gegenwart eines Vertriebsmitarbeiters, und aus
heutiger Sicht ist natürlich auch leicht zu erkennen, weshalb so verfahren
wurde. Als es darum ging, eine notariell beglaubigte Unterschrift zu leisten,
stellte sich das Ganze als unverdächtiges Bemühen dar, den Vorgang möglichst
angenehm zu gestalten - als Dienst am Kunden.
Banken
nehmen im Erwerbsmodell schon deshalb die Schlüsselstellung schlechthin
ein, weil ohne ihre Beteiligung das gesamte Konzept überhaupt nicht hätte
"funktionieren" und seine katastrophalen Folgen zeitigen können.
Dabei steht - und zu diesem Urteil muss man bereits angesichts der
Modellstruktur, spätestens aber vor dem Hintergrund der mittlerweile
vorliegenden Erkenntnisse über das wirkliche Ausmaß ihrer Verstrickung kommen
- zweifelsfrei fest, dass sie die gutgläubigen Erwerber in ein offenes Messer
haben laufen lassen. Nicht in Gestalt von einzelnen Kreditsachbearbeitern, wohl
aber als Institutionen haben sie sich damit zutiefst unmoralisch
verhalten - was noch weiter dazulegen sein wird.
Banken
traten im Erwerbsmodell als Bauträger-, Vor- und Endfinanzierer auf; in vielen
Fällen gleichzeitig. Der Vorgang der Bauträgerfinanzierung muss hier
nicht näher betrachtet werden. Zur Vorfinanzierung ist zu sagen, dass es
sich dabei um das von den Erwerbern aufzubringende Eigenkapital handelte, das
nach vorliegenden Erkenntnissen regelmäßig zehn Prozent des Gesamtaufwands
ausmachte.
Das
Hauptgeschäft der involvierten Banken war (und ist, denn die Verträge sind
allesamt auf eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren angelegt) natürlich die Endfinanzierung.
In vielen Fällen, aber keineswegs durchgängig, erfolgte sie für sämtliche
Erwerber einer Wohnanlage durch ein einziges Institut.
Die
Kreditsumme belief sich auf mindestens 90 Prozent des Kaufpreises, in vielen Fällen
sogar auf dessen volle Höhe. Angesichts der sonst üblichen Praxis der
Immobilienfinanzierung fällt dies zwar völlig aus dem Rahmen, musste
seinerzeit aber nicht zwangsläufig Misstrauen erregen. Wenn einem Erwerber
beispielsweise versichert wird, dass die Investoren (wie er selbst) vorrangig
Akademiker sind, so bestand dazu angesichts des (damals) finanziell überschaubaren
Engagements kein Anlass.
Um den
Gesamtvorgang und das Ausmaß der Verstrickung von einzelnen Banken wirklich zu
verstehen, ist an dieser Stelle daran zu erinnern, dass kein Erwerber in
direktem Kontakt mit dem vom Treuhänder "ausgewählten"
Fremdfinanzierer stand. Damit konnte - und sollte, wie man aus heutiger Sicht
wohl sagen muss - auch keine Beratung über die mit der Kreditvergabe
verbundenen Risiken stattfinden. Angesichts der Modellkonstruktion
glaubten sich die Banken hier offensichtlich juristisch auf der sicheren
Seite. Unabhängig davon stellt sich die Frage nach den (un)ethischen
Prinzipien, die einer derartigen Vergabepraxis zu Grunde lagen: "Kredite
aus der Ferne" titelte "Der Spiegel" (Nr. 13, 1998) seinerzeit
treffend.
Dabei
ist dies, was bislang hier sichtbar gemacht wurde, ohnehin nur der eher
unspektakuläre Teil der skandalösen Involviertheit einzelner Kreditinstitute
in einen groß angelegten Fall von Immobilienbetrug. Bevor weitere Einzelheiten
vorgetragen werden, ist das Geschehen rund um die gutgläubig erworbene, zudem
"bankgeprüfte" Immobilie näher zu beleuchten. Dabei sollte endgültig
deutlich werden, weshalb es vollauf gerechtfertigt erscheint, die Erwerber bzw.
Investoren als Opfer zu bezeichnen. Der Schaden, der ihnen in schöner
Regelmäßigkeit entstanden ist und weiter entsteht, geht weit über die Höhe
des in Anspruch genommenen Kredits hinaus.
3.
Der unaufhaltsame Abstieg des Investitionsobjekts zur Schrottimmobilie
Hintergrund der
folgenden Ausführungen ist abermals die Wohnanlage Am Forum, Homburg/Saar.
Abgesehen von eher kleineren Unterschieden, die sich beispielsweise daraus
ergeben, wann und ob es den Eigentümern gelingt, das Heft selbst in die Hand zu
nehmen, ob sich unter ihnen engagierte und sachkundige Einzelpersonen finden
oder wie sich die Belegung des Objekts mit Mietern konkret darstellt, folgt die
Entwicklung der verschiedenen Investitionsobjekte jedoch stets einem identischen
Muster. Es liegt nahe, dies anhand dreier Phasen deutlich zu machen.
3.1 Phase 1: Zeit
der Stille
Dass
sich der Investor in ein überaus riskantes Abenteuer eingelassen hat, konnte er
in der Regel erst nach einer Weile bemerken. Seine durchschnittliche Schonzeit dürfte
sich auf etwa drei Jahre belaufen haben. Nennen wir diese Phase hier - bewusst
mehrdeutig - eine Zeit der Stille.
Wie im
Verkaufsprospekt angekündigt, setzte im Fall Homburg die Überweisung der
Garantiemiete pünktlich ab dem Tag der Bezugsfertigkeit der Anlage (bzw. der
einzelnen Baukörper) ein. Ferner wandte sich der (in Köln ansässige)
Verwalter alsbald an jeden einzelnen Eigentümer mit dem Ersuchen, zum Zweck
einer "optimalen Betreuung" der Errichtung einer objektnahen
Unterverwaltung zuzustimmen - dies verbunden mit der beruhigenden
Versicherung, die übergeordnete Verantwortlichkeit zur ordentlichen Abwicklung
liege weiterhin bei ihm selbst.
Den
Eigentümern seinerzeit vom Verwalter wohlweislich nicht mitgeteilt
wurde, dass der Unterverwalter auch die Mietgarantien übernehmen würde.
Dies erfuhren sie erst aus einem späteren Schreiben des Unterverwalters, was
zum damaligen Zeitpunkt allerdings kein Anlass sein konnte, umgehend tätig zu
werden. Dass sich der Verwalter die Vergabe der Unterverwaltung durch (teilweise
oder völlige) Einbehaltung der für die Mietgarantie zur Verfügung stehenden
Mittel honorieren ließ, konnte erst nach Konkurs des Unterverwalters im
Jahr 1995, also nach etwa drei Jahren, in Erfahrung gebracht werden...
Im Vorfeld dieses
Konkurses waren Unregelmäßigkeiten bei der Überweisung der Garantiemiete
erste Indizien dafür, dass mit der Unterverwaltung möglicherweise etwas schief
lief. Schriftliche oder telefonische Erkundigungen wurden mit dem Hinweis auf
vorübergehende Liquiditätsschwierigkeiten, vor allem resultierend aus unregelmäßig
eingehenden Zahlungen der Mieter, begründet.
Dass der
einzelne Eigentümer bei alledem weitgehend hilflos war, hängt wesentlich damit
zusammen, dass es bis zum Konkurs der Unterverwaltung nicht zur Einberufung von Eigentümerversammlungen
kam. Dies ist übrigens kein auf Homburg geschränkter Einzelfall, sondern hat Methode:
Die Eigentümer sollten, solange es eben geht, von der Bündelung ihrer
Interessen systematisch abgehalten werden, obwohl das Wohnungseigentumsgesetz
vom Verwalter ausdrücklich verlangt, mindestens einmal pro Jahr eine
Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen (§ 24 WEG).
An den
Verwalter gerichtete Anfragen, warum es zu keiner Einberufung kommt, wurden im
Fall der Anlage Homburg mit Abrechnungsproblemen, resultierend aus dem
unterschiedlichen Fertigstellungszeitpunkt der einzelnen Baukörper, vielleicht
nicht befriedigend, aber immerhin recht plausibel beantwortet. Damit konnte es
selbstverständlich auch nicht zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats
kommen; ein Muster, das sämtliche auf der Grundlage des skizzierten
Erwerbsmodells entstandenen Wohnanlagen erkennen lassen.
Damit blieb den
Eigentümern auch verborgen, dass sich die Leerstandsquote in der Anlage
kontinuierlich erhöhte; ein Vorgang, der eng mit dem Wandel der Mieterstruktur
in Zusammenhang stand und der für das rasante Tempo des Niedergangs sämtlicher
Objekte mitentscheidend ist, die seinerzeit auf der Grundlage des
Treuhandmodells errichtet wurden.
3.2
Phase 2: Miteigentümer werden zum unkalkulierbaren Risiko
Mit dem
Konkurs des Unterverwalters war die Zeit der Stille zwar abrupt zu Ende,
aber was dann nach und nach über die Eigentümer hereinbrechen sollte, ließ
sich auch nicht annähernd voraussehen. Manchen von ihnen mag der Verwalter, der
damit wieder auf den Plan treten musste, zunächst wie ein Retter aus einer
verfahrenen Situation erschienen sein: Er erstellte unter anderem, bestimmt für
das zuständige Amtsgericht und getrennt für jeden Eigentümer, eine
Forderungsanmeldung zum Konkurs- bzw. Vergleichsverfahren über das Vermögen
des Unterverwalters. Dass es mangels Masse nicht möglich war, die aufgelaufenen
Forderungen - bei einem der größeren Appartements beliefen sie sich auf ca. DM
8.000 - zu befriedigen, stellte sich alsbald heraus.
Dem von
einzelnen Eigentümern vorgetragenen Verlangen, endlich eine Eigentümerversammlung
einzuberufen und eine Eigentümerliste herauszugeben, widersetzte sich der
Verwalter zunächst trickreich. In einem äußerst mühsamen und auch
kostspieligen Prozess gelang es dann allerdings nach und nach, dass zunächst
einzelne, dann immer mehr Eigentümer miteinander in Kontakt kamen - ebenfalls
ein verallgemeinerungsfähiger Vorgang. Auch angesichts der sich sehr schnell
verschlechternden wirtschaftlichen Situation der Anlage konnte der Verwalter die
Einberufung einer Versammlung schließlich nicht länger verhindern. Dabei
erfuhren die Eigentümer erstmals, dass die Leerstandsquote bereits bei etwa 50
Prozent lag.
Die
miserable wirtschaftliche Situation war aber auch maßgeblich darauf zurückzuführen,
dass weder der Unterverwalter noch der Verwalter in der Vergangenheit
irgendetwas unternommen hatten, um von säumigen Eigentümern die Zahlung des
Hausgeldes zu erwirken. Auch dies gehört zu den verallgemeinerungsfähigen
Erfahrungen, denn durch eine solchermaßen an den Tag gelegte Laxheit lässt
sich die längst eingetretene Schieflage eines Objektes noch eine gewisse Zeit
lang verheimlichen und an den nach wie vor zahlungswilligen und -fähigen Eigentümern
weiter verdienen. Weshalb es überhaupt so viele säumige Miteigentümer gab,
ließ sich zunächst nicht erkennen.
Bei der ersten,
nach etwa vier Jahren endlich möglich gewordenen Versammlung stellt sich
heraus, dass - mit einer einzigen, eher zufällig zustande gekommenen Ausnahme -
sämtliche Eigentümer ihren Wohnsitz relativ weit weg von Homburg/Saar hatten
und sich zudem praktisch über die gesamte Bundesrepublik verteilten. Auch
dieses strukturelle Merkmal hat das Objekt Am Forum, Homburg/Saar mit allen
anderen Wohnanlagen gemeinsam, die auf der Grundlage des skizzierten
Erwerbsmodells erreichtet wurden: Es sollte, so lange es eben möglich ist, eine
wirksame Bündelung der Eigentümerinteressen verhindert werden.
Ein
Verwaltungsbeirat konnte aus verschiedenen (auch verfahrenstechnischen) Gründen
während der ersten Versammlung noch nicht gebildet werden. Immerhin fanden
informelle Gespräche zwischen einzelnen engagierten Eigentümern statt. Dabei
war man sich einig, dass das Nahziel in einer möglichst schnellen Trennung
von der bisherigen Verwaltung bestehen müsse.
Angesichts einer
ebenso offensichtlichen wie eklatanten Missachtung der Eigentümerinteressen
sollte man meinen, dass dies relativ einfach zu bewerkstelligen sein müsste.
Dem ist - wiederum verallgemeinerungsfähig - jedoch keineswegs so. Da eine
Anlage permanent einer Verwaltung bedarf, muss hier zunächst Ersatz gefunden
werden. Dies erweist sich schon deshalb als schwierig, weil potenzielle
Interessenten auf relativ detaillierte Informationen über den Objektzustand
angewiesen sind; auf Informationen also, die in dieser Phase nur der bisherige
Verwalter hat - und die er keineswegs herauszugeben bereit ist. Um die
Geschichte kurz zu machen: Erfahrungsgemäß können (Erst-)Verwalter aus ihren
lukrativen Verträgen nur äußerst mühsam herausgedrängt werden. Eine
ordnungsgemäße Aktenübergabe dürfte die seltene Ausnahme darstellen - falls
es sie überhaupt gegeben haben sollte. Damit gehen regelmäßig Informationen
über Zahlungsein- und -ausgänge von Eigentümern und Mietern, über (bezahlte
oder nicht bezahlte) Rechnungen und Verschiedenes mehr unwiederbringlich
verloren.
In
Homburg/Saar gelang es schließlich, sowohl einen Nachfolger zu finden und einen
Verwaltungsbeirat zu etablieren. Dass der sich den Eigentümerinteressen so
offensichtlich zuwider handelnde (Erst-)Verwalter seinerseits noch
Schadensersatzansprüche geltend macht und diese nach Stand der Dinge möglicherweise
vor Gericht sogar noch durchzusetzen vermag, gehört zu jenen Facetten des
Gesamtvorgangs, bei denen der gesunde Menschenverstand endgültig kapituliert...
Dass die
Erfahrungen der Eigentümer mit dem zweiten Verwalter am Ende sogar noch
schlimmer als mit seinem Vorgänger sein würden, war eine ganze Weile lang
nicht absehbar: Bislang unterlassene Instandsetzungsarbeiten wurden zügig
durchgeführt, das äußere Erscheinungsbild der Anlage verbessert, die hohe
Leerstandsquote zu senken versucht und Verschiedenes mehr. Allerdings kamen
dadurch auf die Eigentümer umgehend hohe Kosten zu. Die mit Bestellung eines
Verwaltungsbeirats nach und nach hergestellte Transparenz ließ ferner ein
grundsätzliches, alle Anlagen desselben Typs gleichermaßen betreffendes
Problem erkennen: Wie bereits angedeutet, waren zahlreiche Eigentümer in der
Vergangenheit ihren Verpflichtungen zur Zahlung von Hausgeld gegenüber der
Eigentümergemeinschaft nicht nachgekommen; dies meist deshalb, weil sie dazu
auf Grund ausbleibender Mieteinnahmen auf der einen Seite und kontinuierlich
anfallender Darlehenszinsen sowie Beiträgen zur Lebensversicherung auf der
anderen gar nicht in der Lage waren. Anfängliche Versuche der Gemeinschaft,
gegen säumige Eigentümer gerichtlich vorzugehen, wurden alsbald eingestellt,
denn trotz gewonnener Prozesse erwiesen sich Pfändungen mit dem Nebenergebnis
fruchtlos, dass die klagende Gemeinschaft als Zweitschuldner auch noch die
vollen Gerichtskosten zu tragen hatte.
Man kann
sich leicht vorstellen, worauf das allmähliche Herausbrechen von immer mehr
zahlungsunfähigen Miteigentümern aus der Solidargemeinschaft zwangsläufig
hinausläuft: Auf den stets kleiner werdenden Rest kommen kontinuierlich
wachsende Sonderzahlungen zu, denn die ausbleibenden Beiträge für Wohngeld
und Sonderumlagen müssen wegen gesamtschuldnerischer Haftung anteilig übernommen
werden. Wenn es nicht irgendwie gelingt, die Notbremse zu ziehen, wird von
dieser Lawine jeder Eigentümer erfasst. Rein rechnerisch ist es
lediglich eine Frage der Zeit, wann eine auf Grundlage des skizzierten
Erwerbsmodells errichtete Anlage auch den letzten von ihnen ruiniert!
Dass
sich, dies vor Augen, zu den zahlungsunfähigen auch mehr und mehr zahlungsunwillige
Eigentümer gesellen, kann nicht überraschen. Dabei wäre es ungerechtfertigt,
solches Verhalten pauschal als Mangel an Solidarität und insofern als moralisch
fragwürdig zu werten. Vielmehr handelt es sich um etwas, was man mit einiger
Berechtigung als einen Fall von aufgezwungener Rationalität (oder:
aufgezwungener Entsolidarisierung) bezeichnen kann, denn wer will schon sich und
seine Familie geradewegs in den Abgrund reißen lassen?
Zu den
Erfahrungen in Phase 2 gehört übrigens auch, dass sich ein Treuhänder
gewissermaßen von heute auf morgen aus dem Staub machen kann. Um Aufklärung
bemühte Eigentümer der Homburger Anlage mussten jedenfalls feststellen, dass
weder telefonische noch postalische Anfragen ihr Ziel erreichten - wegen Insolvenz,
wie sich später herausstellen sollte...
3.3 Phase 3: Das
Unheil nimmt seinen Lauf
Gegen die
Einsicht, dass eine Wohnanlage in der ursprünglich vorgesehenen Form nicht länger
fortgeführt werden kann, wehren sich viele Eigentümer und klammern sich statt
dessen an die Hoffnung auf Besserung. Im Fall des Objektes Am Forum,
Homburg/Saar schien diese zunächst auch berechtigt. Allerdings gelang es - aus
welchen Gründen auch immer - dem neuen Verwalter nicht, auf die Mieterstruktur
nachhaltig Einfluss zu nehmen und die Leerstandsquote auf ein akzeptables Maß
zu reduzieren - im Gegenteil.
Sowohl Fähigkeit
als auch Bereitschaft, die kontinuierlich wachsenden Belastungen in Form von
Sonderumlagen zu tragen, sanken rapide; teilweise wohl auch darauf zurückzuführen,
dass zumindest bei einigen Eigentümern der Verdacht aufkam, der Verwalter könnte
sein eigenes, ihren Interessen diametral zuwider laufendes Spiel treiben. Die
Anzeichen dafür wurden immer deutlicher. Kritische Eigentümer wurden von ihm -
unterstützt von willigen Rechtsanwälten, die es besser hätten wissen müssen
- mit "strafbewehrten Unterlassungserklärungen" traktiert und grob
verleumdet.
Zum Leidwesen für
die Eigentümergemeinschaft wurden auch die schlimmsten Befürchtungen noch übertroffen:
Aus Homburg/Saar kam eines Tages die Nachricht, dass sich der Verwalter unter
Mitnahme von Gemeinschaftsgeldern ins Ausland abgesetzt hat, nicht ohne zuvor
nahezu sämtliche Akten - darunter auch die des Verwaltungsbeirats, weil diese
bei ihm praktisch vollständig gelagert waren - zu vernichten.
Dies geschah 1999.
Heute hat die Anlage ihren dritten Verwalter und einen neuen Verwaltungsbeirat.
Die Eignerstruktur hat sich deutlich dadurch gewandelt, dass viele Appartements
zwangsweise versteigert werden mussten oder für einen geradezu lächerlich
niedrigen Betrag verkauft wurden; nicht selten für weniger als ein Zehntel des
ursprünglichen Kaufpreises und mit (erforderlicher) Einwilligung der
finanzierenden Bank. Dass Letztere dabei von einem ihr eingeräumten
Vorkaufsrecht regelmäßig keinen Gebrauch macht, kann kaum überraschen.
Ob
Anlagen wie die in Homburg/Saar langfristig überlebensfähig sind, erscheint
zweifelhaft. Vielleicht droht manchem Objekt sogar der Abriss als konsequentes
Ende eines Prozesses, der sich volkswirtschaftlich als Kapitalvernichtung größten
Stils darstellt.
Für die
Ersteigentümer ist das Abenteuer "Immobilie" natürlich nicht
beendet, wenn sie sich durch (zwangsweisen) Verkauf davon getrennt haben. Ihnen
sitzt nach wie vor die finanzierende Bank im Nacken, ferner müss(t)en sie
Lebensversicherungsbeiträge aufbringen, um am Ende seiner Laufzeit das Darlehen
zurückzahlen zu können. Es ist Zeit, sich dieser Problematik zuzuwenden. Wegen
seiner abgrundtiefen Verstrickung liegt es nahe, sie am Beispiel eines im
Freistaat Bayern residierenden Instituts darzulegen.
4.
Leben Sie. Wir kümmern uns um die Details...
Die Bayerische
Hypo- und Vereinsbank (Kurzbezeichnung: HypoVereinsbank), deren tiefe
Verstrickung in Gestalt massenhaft betriebener Immobilienfinanzierung auf der
Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells es im Weiteren zu beleuchten gilt, ist
aus der im September 1998 erfolgten Fusion zwischen den beiden Münchener Großbanken
Bayerische Vereinsbank und Bayerische Hypotheken- und Wechselbank
(Kurzbezeichnung: HypoBank) hervorgegangen. Um das Vertrauen ihrer Kunden wirbt
sie - in dieser Hinsicht keinen Aufwand scheuend - mit dem sinnigen Spruch
"Leben Sie. Wir kümmern uns um die Details". Die gutgläubigen
Erwerber und heute arg gebeutelten Opfer der Finanzierungspraktiken dieses
Instituts als Rechtsnachfolger der ehemaligen HypoBank müssen diese Botschaft
als schlimme Verhöhnung empfinden - oder einfach als schlechten Witz!
4.1 Wie die
HypoVereinsbank zu einem "Workout Portfolio" kam
Die auf dem
Treuhandmodell basierende Immobilienfinanzierung wurzelt praktisch ausschließlich
im Kreditvergabegebaren der traditionell schwerpunktmäßig im Immobiliengeschäft
tätig gewesenen Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank. Pikanterweise dürfte
es auf die verschiedentlich offen ausgelebte Rivalität zwischen den beiden
bayerischen Finanzinstituten zurückzuführen sein, die dafür (mit)entscheidend
war: Massenhaft betriebenes, in Treuhandmodelle eingebettetes
Immobilienkreditgeschäft schien die Möglichkeit zu bieten, mit dem
Dauerrivalen gleichzuziehen oder dessen Vorsprung zumindest zu verringern. Dass
es später zu einem (vom Freistaat Bayern und der Allianz Versicherungs AG geförderten)
Zusammenschluss kommen würde, konnte seinerzeit niemand ahnen...
Eine erste Bewährungsprobe
hatte das neu entstandene Institut fast unmittelbar nach der erfolgten Fusion zu
bestehen, als Ende Oktober 1998 wegen Falschbewertung von Immobilienbesitz(!)
ein zusätzlich notwendiger Wertberichtberichtigungsbedarf in Höhe von 3,5 Mrd.
DM bekannt gegeben werden musste. Nur einer aus Vorstandssicht geschickten
Handhabung in Gestalt der Bestellung eines später tätig werdenden Sonderprüfers
war es zu verdanken, dass die erste Hauptversammlung am 6. Mai 1999 verhältnismäßig
glimpflich verlief. Abgesehen davon, dass es auch in diesem Fall um Immobilien
ging, hat dieser Vorgang mit dem hier zu beschreibenden Fall inhaltlich jedoch
nichts zu tun. Im Geschäftsbericht für das Jahr 1998 findet sich dennoch eine
Bemerkung, die sich darauf bezieht: "Für Verunsicherung an den Kapitalmärkten
haben auch irreführende Medienberichte über Risiken der von Strukturvertrieben
vermittelten Immobilienfinanzierungen gesorgt. Diese unrichtigen Darstellungen
haben wir mit Nachdruck zurückgewiesen. Die HypoVereinsbank hat im Rahmen ihrer
Risikovorsorge für alle erkennbaren Risiken vorgesorgt."
Auch wenn es nicht
entschuldbar ist: Es mag sein, dass der Vorstand der Bank seinerzeit davon noch
nicht umfassend unterrichtet war, was es mit den "von Strukturvertrieben
vermittelten Immobilienfinanzierungen" und ihren Risiken auf sich hat.
"Irreführend" und "unrichtig" waren die damals erschienenen
und sich später häufenden Medienberichte keineswegs. Zwischenzeitlich hat sich
- ganz im Gegenteil - vielmehr gezeigt, dass die Verwicklung der ehemaligen
HypoBank viel umfassender und der durch ihre Kreditvergabepraxis angerichtete
Schaden wesentlich größer ist, als es die ersten Berichterstattungen der
Medien vermuten ließen.
Dass die ehemalige
HypoBank in deutlich mehr als 100.000 Fällen Darlehen bereit gestellt hat, die
sich wenige Jahre später als Problemkredite erwiesen haben, ist heute
nicht ernsthaft zu bestreiten. Einige Filialen, etwa Würzburg, haben sich dabei
besonders hervorgetan, vermutlich Indiz für die "Rührigkeit" ihrer
Leiter. Dieses Institut - und damit auch die HypoVereinsbank - ist damit schon
rein quantitativ mit Abstand am stärksten in diese fragwürdige Art der
Immobilienfinanzierung verstrickt.
Es dauerte eine
ganze Weile, bis ans Licht kam, dass diese Verstrickung weit über die bloße
Vergabe von Darlehen hinausgeht: Treuhänder/"Konzeptionäre",
Strukturvertriebe und die HypoBank schnürten gemeinsam jenes Paket, das
später dann als Treuhandmodell bezeichnet werden sollte. Dokumentarisch
eindeutig belegt ist, wie eng speziell die Zusammenarbeit mit einzelnen
Vertriebsgesellschaften war (vgl. auch Abschnitt 4.2). Sie äußerte sich
insbesondere drin, dass deren Mitarbeiter durch Referenten der Bank systematisch
geschult und auf diese Weise mit erfolgversprechenden Verkaufsargumenten
ausgestattet wurden. Wenn dies erst nach einiger Zeit ruchbar wurde, so nicht
zuletzt deshalb, weil im Zuge der Fusion zwischen den beiden Großbanken
zahlreiche Akten vernichtet wurden, aus denen eben dies hervorgeht. Vollumfänglich
ist das allerdings nicht gelungen. So wurde beispielsweise im Rahmen eines
WISO-Berichts, ausgestrahlt vom ZDF am 19. Februar 2001, einer breiten Öffentlichkeit
durch Einblendung eines Dokuments folgender Wortlaut zur Kenntnis gebracht:
"Die HypoBank ist bereit, ..., Schulungen anzubieten. Referenten und
Schulungsmaterial werden kostenlos durch die HypoBank gestellt."
Für die mit der
Materie befassten Verbraucheranwälte steht heute längst fest, dass die
Strukturvertriebler als "Vermittler", "Zuführer" oder gar
als "Drückerkolonnen" - Bezeichnungen, die interessanterweise in
Bankendokumenten auftauchen - den Kreditinstituten, allen voran der HypoBank, systematisch
zugearbeitet haben. Auch hier ist ein in der genannten Sendung eingeblendete
Mitteilung des internen Informations- und Weisungsdienstes der HypoBank
aufschlussreich, wonach "das Vermittlergeschäft ... sogar ertragreicher
(ist) ... wie das eigenakquirierte Geschäft."
Das Ausmaß der
Verstrickung speziell der HypoBank wird noch deutlicher, wenn man von dem
zwischenzeitlich ebenfalls bekannt gewordenen Tatbestand - Rechtsanwälten
bekannte Informanten sind ehemalige Mitarbeiter - erfährt, dass dieses Institut
sogar an der Festlegung der Preise für die verkauften Immobilien aktiv
mitwirkte. Ihr Interesse an möglichst hohen Darlehenssummen führte dabei - ein
geradezu unglaublicher Vorgang - regelmäßig zu Kalkulationen, die deutlich über
dem Verkehrswert lagen!
Was sich einige
Jahre lang als blendendes Geschäft darstellte, erwies sich spätestens dann als
äußerst riskante Kreditvergabepraxis, als mehr und mehr Erwerber wegen der
Entwicklung der Wohnanlagen nicht mehr in der Lage waren, die Darlehenszinsen
aufzubringen. Ferner wurde zunehmend deutlich, dass auch mit der Rückzahlung
vieler Kredite nicht zu rechnen war, erkennbar daran, dass viele Eigentümer die
zur späteren Ablösung der Darlehen abgeschlossenen Kapitallebensversicherungen
nicht länger weiterführen konnten oder wollten. (Wegen der erforderlichen
Abtretung erlangt die Bank von solchen Vorgängen automatisch Kenntnis.)
Zur Bereinigung
der von der HypoBank übernommenen Immobilienlasten hat sich die
Rechtsnachfolgerin später genötigt gesehen, ein so genanntes Workout-Portfolio
zu definieren. Nach außen hin sucht die HypoVereinsbank den Eindruck zu
vermeiden, dass zu diesem Portfolio auch die von Strukturvertrieben
vermittelten Immobilienfinanzierungen gehören. Intern wird dies längst anders
gehandhabt: Der Briefwechsel mit geschädigten Erwerbern fällt in die Zuständigkeit
der Abteilung "Workout Immobilien" - dies zumindest dann, wenn sie es
mit der Zentrale in München oder der Niederlassung Düsseldorf zu tun haben!
4.2 Wie die
HypoVereinsbank mit ihrer Erblast umgeht
Zum Zeitpunkt der
Fusion der beiden Institute im Jahr 1998 konnte man noch davon ausgehen, dass
dem neuen Vorstand das Ausmaß der Verstrickung in die fragwürdige
Immobilienfinanzierung auf der Basis des Treuhandmodells nicht bekannt war (vgl.
Abschnitt 4.1). Heute ist eine Berufung auf fehlendes Wissen nicht länger möglich.
Allein die Zahl laufender oder sich abzeichnender gerichtlicher
Auseinandersetzungen, von der Bank betriebener Zwangsvollstreckungsverfahren
sowie zwischenzeitlich notgedrungen geschlossener Vergleiche mit zahlungsunfähigen
Darlehensnehmern ist unübersehbar groß.
Bislang gibt es
allerdings keinerlei Anzeichen dafür, dass die Bank zu ihrer Erblast steht.
Dies könnte damit zusammen hängen, dass man unter allen Umständen einen Dammbruch
verhindern will, der den Vorstand in arge Bedrängnis und das Institut möglicherweise
sogar in existenzgefährdende Schwierigkeiten bringen würde. Vorerst hat man es
nämlich "nur" mit ein paar tausend Geschädigten zu tun, die sich -
meist notgedrungen, um sich gegen Vollstreckungen zu wehren - anwaltlich
vertreten lassen. Eingeschüchtert durch unverhohlene Drohungen mit
"Zwangsmaßnahmen" legen die weitaus meisten Betroffenen Zurückhaltung
an den Tag, würden diese aber selbstverständlich bei ersten Anzeichen von
(ggf. erzwungenen) "Zugeständnissen" aufgeben. Auf eine moralisch äußerst
fragwürdige Art von "Entgegenkommen" lässt sich das Institut nur in
jenen Fällen ein, in denen es überhaupt keine Chance gibt, dass das Darlehen
jemals zurückgezahlt werden kann. "Wenn eine soziale Notlage vorliegt,
werden wir helfen" lautet das von einem Sprecher der Bank ausgegebene
(heuchlerische) Motto.
Die offizielle
Version, mit der sich die HypoVereinsbank ihrer Erblast zu entledigen sucht,
kann einer Stellungnahme des Vorstandes zu einem Gegenantrag zur
Hauptversammlung des Instituts im Mai 2001 entnommen worden. Von einem
Kleinaktionär wird dort verlangt, dem Leitungsorgan wegen schwerwiegender
Versäumnisse im Schadensmanagement zu Lasten von Kunden und Aktionären
keine Entlastung zu erteilen. Wegen gravierender Beratungsfehler und
unrealistischer Prognosen zur Wertentwicklung beim Vertrieb von Wohnungen sei
mit hohen Schadenersatzforderungen zu rechnen.
Die Stellungnahme
des Vorstands besteht zunächst in der lapidaren Feststellung, es gebe
"keinerlei Anhaltspunkte" für das Bestehen von
Schadenersatzverpflichtungen. Man kann dies als die Rechtsposition des Instituts
interpretieren. Dann allerdings folgt eine wahrhaft infame Behauptung:
"Soweit sich in Einzelfällen(!) das immer bestehende Risiko einer
unerwarteten Marktentwicklung im Immobilienbereich realisiert hat, liegt dies
nicht im Verantwortungsbereich der Bank" - infam deshalb, weil angesichts
einer unübersehbar großen Zahl betroffener Opfer von Einzelfällen
gesprochen wird. Es ist übrigens exakt das gleiche Argument, mit dem jene Geschädigten
einzuschüchtern versucht werden, die von der Bank Schadenersatz fordern oder
eine weitere Zahlung von Darlehenszinsen verweigern.
Dies ist beileibe
nicht die einzige dreiste Lüge, der man sich zur pauschalen Abwehr von
Forderungen bedient. Gelegentlich kommt es dabei auch zu argen Peinlichkeiten:
In der bereits erwähnten WISO-Reportage des ZDF über das Kreditvergabegebaren
der Bank wird deren Sprecher gefragt, ob externe Vermittler in der Vergangenheit
systematisch geschult worden seien. Die Antwort: "Es ist so, dass es solche
Schulungen in organisierter Form in der alten HypoBank nicht gegeben hat."
Das unmittelbar danach eingeblendete Dokument (vgl. Abschnitt 4.1) beweist das
genaue Gegenteil...
Angesichts eines
derartigen Umgangs mit der Wahrheit drängt sich die Frage auf, ob das Institut
seinen Mitarbeitern - sei es ein Sprecher der Bank oder seien es die mit der
Abwicklung des Workout-Portfolios befassten Fachkräfte - nicht eine äußerst fragwürdige
Spielart von Loyalität abverlangt. Muss sich auf einem solchen Boden nicht
zwangsläufig eine Unternehmenskultur entwickeln, die jedes Potenzial für eine
positive Ethik vermissen lässt?
Kultur und Ethik
werden bekanntlich stark von den an der Spitze des Unternehmens stehenden
Personen geprägt. Was soll man in dem hier relevanten Zusammenhang dann von der
folgenden Äußerung halten, zu der es im Rahmen eines Interviews des
Nachrichtensenders ntv am 19. Januar 2001 mit dem Vorsitzenden des Vorstands
gekommen ist? Die Frage, ob es bei der HypoVereinsbank noch "Probleme mit
Immobilien" gebe, beantwortete dieser wie folgt: "Der Keller ist
sauber. Da gibt es nichts, was es noch zu bereinigen gilt."
Diese Äußerung
fiel übrigens im Zusammenhang mit der seinerzeit gerade unter Dach und Fach
gebrachten Akquisition der Bank Austria. Ob deren Aktionäre, die ja per
Aktientausch abgefunden wurden, im Vorfeld davon unterrichtet wurden, dass
die HypoVereinsbank in Gestalt fragwürdig finanzierter Immobilien sehr wohl
noch einen hohen Wertberichtigungsbedarf hat?
Im Übrigen hat es
nicht an Versuchen gefehlt, den Vorstandsvorsitzenden jener Bank, deren
Ethikverständnis hier auf dem Prüfstand steht, persönlich und ausführlich über
die verzweifelte Lage zu informieren, in dem sich die auf Basis des
Treuhandmodells entstandenen Objekte befinden. Vor diesem Hintergrund und im
Wissen darum muss man es zwangsläufig als blanken Zynismus empfinden, wenn die
Existenz eines unübersehbar großen Problems - wie erinnerlich geht es um mehr
als 100.000 allein von der HypoBank (fehl)finanzierte kleine Eigentumswohnungen
- mit einer flapsigen Bemerkung weggeleugnet wird.
Könnte nicht auch
dies etwas mit der Erblast der HypoVereinsbank zu tun haben? Unter Federführung
eines Vorstandsmitglieds dieses Instituts sucht sich der Bankenverband seit
geraumer Zeit mit aller Macht gegen die Einführung einer neuen
Rechnungslegungsvorschrift zu wehren, die eine Bilanzierung fast aller
Finanzinstrumente zu Zeitwerten (Full Fair Value Accounting) vorsieht
(Handelsblatt vom 8.5.2001, S. 42). Sie beträfe auch das Kreditportfolio und würde
unter anderem die Pflicht zur sofortigen Offenlegung jener Ausleihungen begründen,
mit deren Rückzahlung wegen faktischer Insolvenz der Erwerber von Immobilien
nicht mehr zu rechnen ist, alle die Fälle also, in denen die Bank wegen
"sozialer Notlage" zu "helfen" sich gezwungen sieht. Es darf
wohl unterstellt werden, dass an dieser Art von Transparenz keinerlei Interesse
besteht. Oder schärfer formuliert: Je größer der bilanzpolitische Spielraum,
desto besser lässt sich vor den Aktionären und der Öffentlichkeit
verschleiern, wie hoch das Ausmaß der Verstrickung in die geschilderten
Kreditvergabepraktiken in Wirklichkeit ist!
5.
Resümee
Wo individuelle
Moral (so kläglich) versagt, sollten da nicht Recht und Gesetz helfen können?
Müsste es nicht etwa möglich sein, dass die in unsere Rechtsordnung einfließende
Institutionenethik es vermag, (fehlende) Individualethik
angemessen zu substituieren? In einem Rechtsstaat ist dies eine auf der Hand
liegende Erwartung.
Bislang gibt es
dafür kaum Anhaltspunkte; dies auch angesichts des Tatbestands, dass
mittlerweile zahlreiche Fachartikel erschienen sind, die sich mit
"Bankenhaftung bei gescheiterten Immobilientreuhandmodellen"
(Lambsdorff/Stüsser 2001) und verwandten juristischen Problemen befassen (vgl.
ferner etwa Ahr 2000; Fuellmich/Rieger 1999a; Köndgen 2000; Lange/Franck 2000;
Spickhoff/Petershagen 1999) und deren Autoren, wenn nicht gerade dem Lager der
Bankenanwälte zuzurechnen, praktisch übereinstimmend zu dem Ergebnis kommen,
dass sich Banken das Verhalten von Strukturvertriebsmitarbeitern bei einer als Distanzgeschäft
abgewickelten Finanzierung von Immobilien (einschließlich
Immobilienbeteiligungen) sehr wohl zurechnen lassen müssen.
Haupthindernis für
die Durchsetzung der Interessen betrogener Investoren gegenüber den
darlehensgebenden Instituten ist eine vom 11. Senat des Bundesgerichtshofs
("Bankensenat") eingenommene Position, die als
"Trennungstheorie" bezeichnet wird. In die Welt gesetzt wurde dieses
an Künstlichkeit kaum zu überbietende Konstrukt übrigens von Juristen, die im
Dienst von Banken stehen: Weil Darlehens- und Kaufverträge zwei voneinander
unabhängige Geschäfte seien, könnten Banken auch keine falschen Angaben des
Vertriebs - etwa zu Mieteinnahmen oder Steuervorteilen - angelastet werden.
"Künstlich" ist eine derartige Problemsicht deshalb, weil Wohnung und
Darlehen von ein und demselben Vermittler als Paket angeboten wurden und
damit auch kein Zweifel daran bestehen kann, dass es sich um ein wirtschaftlich
einheitliches Geschäft handelt.
Es würde zu weit
führen, an dieser Stelle darüber zu spekulieren, warum der 11. Senat des BGH
eine Position einnimmt, von der doch auf der Hand liegt, dass sie zum Freibrief
für Nachfolgeaktivitäten à la Treuhandmodell taugt. Wer nach einer Antwort im
Internet sucht, wird schnell fündig: Täterschutz rangiert vor Opferschutz.
Das Internet durchzieht übrigens noch eine weitere Botschaft, die Interesse
finden müsste: Wenn es um die Deckung von Fremdbedarf geht - nie wieder eine
Immobilie!
Literatur
> Ahr, E.
(2000): Welches Verhalten von Strukturvertriebsmitarbeitern oder anderen Finanz-
und Immobilienvermittlern muss sich eine Bank, die Immobilien oder
Immobilienbeteiligungen im Wege des so genannten Distanzgeschäfts finanziert,
zurechnen lassen?, in: Verbraucher und Recht, 15. Jg.,
Heft 8, S. 263-267. > Fuellmich, R./Rieger, St. (1999):
Treuhandmodelle als Quelle für Massenschäden in Milliardenhöhe, in:
Zeitschrift für Wirtschaftsrecht, 20. Jg., Heft 11, S. 427-434. > dies. (1999a): Die Haftung der Banken für massenhaft
fehlerhafte Treuhandmodellfinanzierungen, in: Zeitschrift für Wirtschaftsrecht,
20 Jg., Heft 12, S. 465-476. > Köndgen, J. (2000): Die Entwicklung
des Bankkreditrechts in den Jahren 1995-1999, in: Neue Juristische
Wochenschrift, 53. Jg., Heft 7, S. 468-482. > Lambsdorff, H.G./Stüsser, J. (2001): Bankenhaftung bei
gescheiterten Immobilientreuhandmodellen - Verschuldenszurechnung externer
Vertriebsmitarbeiter, in: Verbraucher und Recht, 16 Jg., Heft 1, S. 3-11. > Lange,
W./Franck, M. (2000): Widerruflichkeit von Darlehensverträgen zur
Finanzierung nach dem Haustürwiderrufsgesetz, in: Wertpapier-Mitteilungen, 54. Jg.,
Heft 48, S. 2364-2369. > Spickhoff,
A./Petershagen, J. (1999): Bankenhaftung bei fehlgeschlagenen
Immobilienerwerber-Treuhandmodellen, in: Betriebs-Berater, 54. Jg.,
Heft 4, S. 165-173. > Weise, P. (2000):
Individualethik oder Institutionenethik: Die Resozialisierung des homo
oeconomicus, in: Zeitschrift für Wirtschafts- und Unternehmensethik, Jg. 1,
Heft 1, S. 9-30.
| Erschienen in | Zeitschrift für Wirtschafts- und Unternehmensethik (zfwu), Heft 2, 2001, S. 212-232 |